Стоп-лосс по недвиге

Введение.

В своём провинциальном городке купил 1к*34кв.м квартиру в июле 2009 года за 1.4 млн.р. +100т.р. ремонт.

Стоимость.

Текущая стоимость квартиры: 34*48718=1 656 412р. (https://www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost/rostovskaya_oblast/bataysk-c1754)

За 11.5 лет стоимость квартиры увеличилась на: (1656412-1500000)/1500000*100=10.42%

За последний год цена на квартиры выросла на 1.83%

Официальная инфляция в РФ за 11.5 лет: 110.26%

Теоретическая стоимость квартиры (рост с инфляцией): 1500000+110.26%=3 153 900р.

Реальный убыток от собственности: 3153900-1656412=-1 497 488 р.

Отставание от теоретической стоимости: (3153900-1656412)/3153900*100=47.48%

Отставание год назад: 46.32% (меньше)

Вывод. Идея «недвижимость дорожает наравне с инфляцией» не сработала. Тренд удешевления актива сохраняется.

Рента.

С середины 2011-го года квартира успешно сдаётся (до этого неуспешно). Пока везёт.

Аренда: 12 т.р. в мес. (не меняется в регионе с 2007-го года)

Один месяц в году уходит на ремонт и др. издержки владения квартирой.

Прибыль от аренды за 9.5 лет (без налогов): 12000*11*9.5=1 254 000р.

Налоги за 11.5 лет (имущественный + налог ИП 6%): 7 980 + 75 240р.

Прибыль от аренды за 9.5 лет (с налогами): 1 170 780р.

Текущая годовая доходность ренты: 1170780/9.5/1656412*100=7.44%

Реальный убыток от собственности с учётом ренты: -1497488+1170780=-326 708р.

Реальный убыток от собственности с учётом ренты год назад: -332 368р.

Вывод. Высокая арендная ставка 7.44%, не покрывает падение реальной стоимости квартиры. За последний год, реальный убыток незначительно сократился на 5 660р.

Альтернатива.

Официальная инфляция в РФ за 11.5 лет: 110.26%

Капитал от покупки квартиры + рента: 1656412+1170780=2 827 192р.

Доходность от покупки квартиры: (2827192/1500000-1)*100=88.47%

Доходность покупки долларов: (74/31-1)*100=138.71%

Капитал при покупке долларов: 1500000+138.71%=3 580 650р.

Доходность покупки полного (с дивидендами и налогами) индекса Московской Биржи MCFTRR https://www.moex.com/ru/index/totalreturn/MCFTR/archive: (5806.71/1079.92-1)*100=437.69%

Капитал при покупке акций индекса Московской Биржи: 1500000+437.69%=8 065 350р.

Доходность покупки полного (с дивидендами и ?налогами?) индекса S&P 500 в долларах https://finance.yahoo.com/quote/%5ESP500TR?p=^SP500TR&.tsrc=fin-srch:

(8142.790039/1505.640015-1)*100=440.81%

Доходность покупки полного индекса S&P 500 в рублях: 440.81+138.71%=1052.25%

Капитал при покупке акций индекса S&P 500: 1500000+1052.25%=17 238 750р.

Вывод. Доходность от покупки квартиры самая низкая, к тому же, самая затратная по времени (общение с квартирантами и решение вопросов по ремонту и содержанию), в отличие от других вложений «купил и забыл».

Сводная таблица.

                   Доход %       Капитал р.

Инфляция:    110.26          3 153 900

Квартира:     88.47            2 827 192

Доллары:      138.71          3 580 650

МосБиржа:    437.69          8 065 350

S&P 500:      1052.25        17 238 750

Вопрос к местным знатокам: Стоит ли ждать стоп-лосс, т.е. цели просадки стоимости 50% или продать квартиру сейчас?

Занимайте очередь на подписку на мой Telegram канал (если я когда-нибудь его создам)!

Каким фьючерсом хеджировать акции?

Провёл небольшое исследование инструментов для хеджирования портфеля акций на российском фондовом рынке. Сравнил три ликвидных фьючерса на примере падения рынка в ноябре 2021 года. Все данные взяты на 30.11.2021. Ниже графики и сводная таблица.

*¹ Взят курс USDRUB=74.

В итоге победил фьючерс MX с коэффициентом 1.22.

Как проиграть 12 квартир за 12 лет

Много лет моя единственная квартира, в моём родном провинциальном городке, размером 33 кв.м, сдавалась одной квартирантке, о чём часто упоминал в блоге, например https://smart-lab.ru/blog/586790.php. Ренту можно назвать успешной, т.к. платежи приходили вовремя и не было простоя. Но не всё так замечательно.

В начале этого года ожидаемо сработал стоп-лосс https://smart-lab.ru/blog/677136.php.

 Но с продажей я не спешил по двум причинам:

1)   квартирантка оплачивала ренту и все ком.платежи;

2)   было ожидание роста цены.

В середине ноября квартирантка купила квартиру в ипотеку, а мою квартиру освободила. Вот теперь пришло время продавать.

Сразу после освобождения квартиры, ключи были переданы риелтору с просьбой продать за 1.8 млн.руб. Значительного ремонта не было 12 лет, но были небольшие локальные ремонты во время проживания квартирантки. Вложений перед продажей 0₽. Я даже не заезжал ни разу и не смотрел, что там и как. Спустя 1.5 недели квартира не была продана.

 Решил не пожалеть почти 700 рублей и выставил объявление на Авито с ценой 1.85 млн.руб. (на 50т.р. дороже). Номер телефона там заменяется на внутренний, что очень удобно. На следующий день нашлось около десяти агентств и два прямых частных покупателей. С частными покупателями сразу стало неудобно общаться – много вопросов. А вот агентства, как саранча. В первом же агентстве нашли покупателей на следующий день. Правда, покупатели жили в другом городе и покупали в ипотеку, поэтому пришлось подождать ещё около недели до получения полной суммы.

 Теперь о прибыли.

Купленная в середине 2009-го года за 1.5млн (с ремонтом) и проданная в конце 2021-го года за 1.85млн (без ремонта) квартира обесценилась с учётом инфляции в два раза.

 А, если добавить ренту?

Квартира успешно сдавалась, но прибыль в реальном выражении я так и не увидел.

А, если добавить инфляцию?

Рыночная стоимость квартиры – рыночная стоимость в рублях. Добавить нечего.

Рыночная стоимость квартиры + чистая прибыль ренты – рента с учётом налогов 6% и других издержек.

Рыночная стоимость + рента + банковский депозит – прибыль от ренты не тратим, а, в конце каждого года, относим в банк на депозит.

Теоретическая стоимость квартиры – она же, инфляция. Стоимость квартиры, если бы она дорожала с инфляцией. Если это бы было так, я бы продал квартиру за 3.4 млн.руб.

А вот следующий график поражает наповал.

Все доходы, связанные с квартирой, глотают пыль по сравнению с доходами от ФР России и США.

Особенно, доход от США. Общий капитал, после 12-летнего инвестирования, составил бы 21.8 млн.руб.

Ну, а за 21.8 млн.руб. сейчас можно купить почти 12 квартир по 1.85 млн.руб.

Используемые ссылки:

Инфляция в РФ: https://xn----ctbjnaatncev9av3a8f8b.xn--p1ai/%D1%82%D0%B0%D0%B1%D0%BB%D0%B8%D1%86%D1%8B-%D0%B8%D0%BD%D1%84%D0%BB%D1%8F%D1%86%D0%B8%D0%B8

Банковские депозиты в РФ: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/int_rat/

Индекс полной доходности ФР РФ с учётом налогов на дивиденды: https://www.moex.com/ru/index/totalreturn/MCFTR/archive

Индекс полной доходности ФР США: https://finance.yahoo.com/quote

2022-ой год >>>

Содержание >>>